Locataire décédé : que faire des meubles ?
Votre locataire est décédé et son logement est encore meublé. Que faire des meubles ? Vous ne pouvez pas les sortir tout de suite : c’est votre Région qui fixe quand et comment.
- Fourchette de prix à distance
- Devis sur place
- Prix du devis = prix de la facture
- Partout en Belgique
Les meubles d’un locataire décédé appartiennent à sa succession
Les meubles d’un locataire décédé appartiennent à sa succession, donc à ses héritiers, et non à vous. Vous n’en disposerez qu’au terme de la procédure prévue par votre Région. D’ici là, ne videz rien, même pour relouer vite.
Les héritiers disposent d’un délai de réflexion de trois mois et quarante jours. Pendant ce délai, personne ne peut les obliger à accepter la succession. Le bail, lui, n’attend pas leur décision.
Ce que le bailleur peut faire, Région par Région
Ce que vous pouvez faire, comme bailleur, change d’une Région à l’autre, à commencer par la fin du bail.
| Wallonie | Bruxelles | Flandre | |
|---|---|---|---|
| Fin du bail | Résilié d’office trois mois après le décès, sans préavis ni indemnité. | Le bail continue. Vous pouvez le tenir pour résilié si le ménage a quitté les lieux et que loyer ou charges restent impayés deux mois après le décès. | Dissous à la fin du deuxième mois qui suit le décès du dernier locataire. Une indemnité d’un mois de loyer vous est alors due. |
| Qui peut garder le logement | Une personne domiciliée là depuis plus de six mois, si elle vous le fait savoir dans le mois du décès. Vous pouvez refuser pour de justes motifs. | Tant qu’un membre du ménage y habite, vous ne pouvez pas tenir le bail pour résilié. | Le conjoint ou le cohabitant légal, locataire de plein droit. Les héritiers aussi, s’ils déclarent poursuivre le bail avant la fin du deuxième mois. |
| Avant de toucher aux meubles | Un huissier constate leur présence et en dresse l’inventaire. | L’article du Code qui règle ce cas ne parle ni de constat ni d’inventaire. | Logement pas vidé à temps : à votre demande, le juge de paix désigne un curateur et décrit le mobilier sur place. |
| Les meubles | Passé les trois mois, vous en disposez raisonnablement, aux frais des héritiers. | Dès la résiliation, vous pouvez en disposer, en respectant des règles de dépôt. | Le curateur peut les vendre trente jours après sa désignation. |
| La garantie locative | Libérée à votre profit à hauteur de ce qui vous est dû, sur requête au juge de paix. | Même règle. | Le juge en décide à la fin de la mission du curateur. |
En Flandre, la règle ne vaut pas pour un bail écrit avant le 1er janvier 2019. Ce bail-là continue : le décès du locataire n’y met pas fin. Les héritiers poursuivent alors ce bail, ou le résilient avec un préavis de trois mois.
À Bruxelles, les règles de dépôt citées par le Code renvoient à une loi abrogée en 2021. Avant de jeter quoi que ce soit, demandez donc à Bruxelles Logement ou au juge de paix lesquelles suivre.
Les héritiers sont connus : convenir du vide et des clés
Quand les héritiers sont connus, contactez-les pour convenir du vide et des clés. S’ils acceptent la succession, ils reprennent les droits et les obligations du bail. Fixez donc ensemble, par écrit, le vide, son coût et le jour où ils vous rendent les clés.
S’ils renoncent tous, vous suivez la procédure de votre Région sans eux.
Vous êtes de la famille du locataire
Prévenez le bailleur du décès, puis cherchez dans le tableau la date de fin du bail. Parlez-en au notaire avant de vider le logement : ce geste peut valoir acceptation de la succession, dettes comprises. Les gestes qui engagent et ceux qui protègent sont détaillés sur vider une maison après un décès.
Personne ne se manifeste, ou les héritiers renoncent
Si personne ne se manifeste, ou si les héritiers renoncent, la succession finit par être réputée vacante. Elle l’est une fois leur délai de réflexion écoulé.
Pour avoir un interlocuteur, vous pouvez alors demander au tribunal de la famille de désigner un curateur. Tout intéressé peut le faire, bailleur compris. Ce curateur, en général un avocat, dresse un inventaire, administre la succession et en paie les dettes. Présentez-lui donc votre décompte : loyers impayés et frais déjà engagés.
En Flandre, vous n’avez pas à attendre la vacance. Logement pas vidé à la fin du deuxième mois ? À votre demande, le juge de paix peut désigner un curateur. Le juge décrit alors sur place le mobilier, l’argent et les valeurs trouvés. Le curateur, lui, s’occupe des objets jusqu’à ce que des héritiers acceptent la succession et l’indemnisent.
Constat, inventaire, puis le vide
En Wallonie, la règle veut un constat et un inventaire par huissier avant le vide. Concrètement, cela se passe en quatre étapes.
- L’huissier. Vous le chargez vous-même, ou vous passez par une requête au juge de paix.
- Les pièces de la requête. Joignez le bail, l’extrait d’acte de décès et la composition de ménage du locataire. Ajoutez les documents bancaires de la garantie locative et le décompte de ce qui vous est dû.
- Le constat. L’huissier relève que le logement est encore garni, puis dresse l’inventaire des biens.
- Le vide. Trois mois après le décès, vous disposez des biens, aux frais des héritiers.
À Bruxelles, photographiez chaque pièce avant le vide : un héritier peut se manifester tard. En Flandre, les objets sont confiés au curateur : organisez le vide avec lui.
Partout, mettez de côté les papiers, l’argent, les bijoux, un éventuel testament et toute arme. Ils reviennent à la succession : remettez-les aux héritiers, ou au curateur, contre une liste signée.
Faites ce tri avant le chantier : le jour venu, ce qui reste dans le logement risque de partir.
Comment nous vidons le logement d’un locataire décédé
Nous faisons vider le logement d’un locataire décédé dès que la règle de votre Région le permet.
- Votre demande, avec l’adresse, la situation et des photos de chaque pièce, ou l’inventaire de l’huissier.
- La fourchette de prix à distance, sous 24 h, en jours ouvrables.
- Le devis sur place, dans les 7 jours. Une clé suffit, même si vous habitez loin. Le prix du devis est celui de la facture.
- Le chantier, par des entreprises partenaires que nous choisissons et coordonnons. Pour aller plus vite, elles vident en général le logement dans un conteneur. Son autorisation et celle de stationner, nous les demandons à la commune.
- Le nettoyage à l’eau, une fois le logement vide.
Si ce sont les héritiers qui commandent le vide, tous signent le devis. Ce qui peut encore servir part en don quand le délai le permet, et les déchets spéciaux suivent leur filière. Un décès découvert tard ? Si vous la demandez, la désinfection est comprise dans le devis, comme pour tout nettoyage d’une maison insalubre. Gardez enfin la facture : elle prouve vos frais face aux héritiers ou au curateur.
Le chantier se déroule comme pour vider une maison : seule sa date dépend de votre Région. Pour une agence, un syndic, un CPAS ou un curateur, le vide maison pour les professionnels reprend ces étapes.
Ce qui fait le prix du vide maison d’un locataire décédé
Le prix du vide maison d’un locataire décédé dépend d’abord de l’encombrement, plus que de la surface. Viennent ensuite l’étage et l’ascenseur, l’accès pour le camion, le tri, les déchets spéciaux et le nettoyage. Vos photos en montrent l’essentiel, et la visite confirme le reste. Chaque facteur est expliqué sur la page prix d’un vide maison.
Vendre le bien plutôt que le relouer
Vendre le bien plutôt que le relouer se fait sans le vider : nous achetons aussi des maisons, en l’état. Une fois la procédure de votre Région suivie, nous pouvons le faire vider à nos frais. Notre offre est établie à distance, sous 48 h, puis une seule visite sert à vérifier le bien. L’acte se signe chez le notaire, en général 5 à 8 semaines au plus vite. Si vous avez besoin de temps, nous attendons. Vous ne payez pas de commission, et notre prix n’est pas tout à fait au prix du marché. Le détail figure sur vendre sa maison sans la vider.
Locataire parti sans rendre les clés : pas de vide sans jugement
Si votre locataire est parti sans rendre les clés, vous ne videz rien sans jugement d’expulsion. Il vous faut un titre exécutoire, car un bailleur n’a pas le droit d’expulser lui-même. En Wallonie, même une clause du bail qui prévoit sa résiliation d’office reste sans effet.
Même un logement abandonné ne se reprend pas sans ce jugement. L’abandon vous dispense seulement d’attendre un mois après la signification du jugement.
À Bruxelles, une expulsion sans titre exécutoire vous coûte une indemnité de dix-huit mois de loyer. Bloquer exprès l’accès du locataire à son logement peut vous coûter jusqu’à autant.
Expulsion : les biens laissés par l’occupant
Lors d’une expulsion, les biens laissés par l’occupant sont mis sur la voie publique, à ses frais. Ce jour-là, l’huissier fait vider les lieux et peut faire changer les serrures.
S’ils encombrent la rue et que personne ne les reprend, la commune les enlève et les inscrit dans un registre. Quand elle connaît leur propriétaire, elle l’invite par recommandé à venir les chercher. Elle les conserve six mois, aux frais de l’occupant. Ce qui se périme vite, ou menace l’hygiène ou la sécurité, n’est pas gardé.
Passé six mois, la commune peut en disposer, de bonne foi et de manière économiquement justifiée. Elle peut par exemple les vendre. L’occupant en reste pourtant propriétaire. En payant les frais de garde, il peut récupérer ses biens, ou le prix de leur vente. La commune, elle, n’en devient propriétaire que cinq ans après leur inscription au registre.
Reste la date de l’expulsion. À Bruxelles seulement, aucune expulsion d’un logement loué n’a lieu du 1er novembre au 15 mars. Le tribunal peut y déroger, par exemple si un relogement existe ou si le locataire est déjà parti. En Wallonie, ce moratoire d’hiver n’existe pas : le juge peut seulement allonger le délai, en particulier l’hiver.
Questions fréquentes : locataire décédé
Les meubles d’un locataire décédé font-ils partie de la succession ?
Oui. Dès le décès, ils appartiennent à ses héritiers, comme ses autres biens. Le bail leur passe aussi : tant qu’il continue, il ne peut être résilié que par tous les héritiers ensemble.
Le bailleur peut-il jeter les meubles sans attendre ?
Non. Vous attendez d’abord la fin du bail fixée par votre Région, puis vous suivez sa procédure. Jeter avant, c’est disposer de biens qui appartiennent aux héritiers.
Qui doit vider l’appartement d’un locataire décédé ?
Ses héritiers, s’ils acceptent la succession. Sinon, vous pouvez le faire vider, une fois la procédure de votre Région suivie. En Wallonie, le décret met ces frais à charge des héritiers. Ailleurs, gardez la facture et présentez-la aux héritiers ou au curateur.
Que devient la garantie locative du locataire décédé ?
Elle peut être libérée à votre profit, à hauteur de ce qui vous est dû. En Wallonie et à Bruxelles, une requête unilatérale au juge de paix suffit, sans procès contre les héritiers. À Bruxelles, la requête peut être signée par vous ou par votre avocat. En Flandre, le juge en décide à la fin de la mission du curateur.
Un proche vivait avec le locataire : doit-il partir ?
Non, s’il était son conjoint ou son cohabitant légal : le droit au bail leur appartient à tous deux. En Wallonie, une personne domiciliée là depuis plus de six mois peut aussi reprendre le bail. À Bruxelles, tant qu’un membre du ménage y habite, vous ne pouvez pas tenir le bail pour résilié. En Flandre, un cohabitant de fait ne devient locataire que sur demande commune avec le locataire. Le bailleur ou le juge doit l’avoir acceptée.
Votre demande de vide maison
Seuls l’adresse et le téléphone sont obligatoires. Avec des photos de chaque pièce, vous recevez une fourchette de prix sous 24 h, en jours ouvrables.